Аренда или покупка жилья
Сравнение капитала при покупке с ипотекой и аренде при одинаковом исходном капитале и ежемесячном бюджете.
Задайте сценарий цен и расходов. Сравниваются стоимость жилья после продажи за вычетом долга и накопления сторон к одной дате.
Пример расчёта — замените данные своими
Капитал покупателя
2 010 670,19 ₽
По заданному сценарию капитал арендатора выше.
- Капитал арендатора
- 2 775 610,20 ₽
- Разница покупка − аренда
- -764 940,01 ₽
- Платёж ипотеки
- 44 043,45 ₽
- Остаток долга
- 3 669 772,77 ₽
Расчёт по шагам
- Исходные средства обеих сторон: взнос + расходы покупки. У арендатора они остаются в накоплениях.
- Каждый месяц обеим сторонам доступен одинаковый бюджет max(аренда, ипотека + расходы владельца). Разницу вкладывает сторона с меньшими расходами.
- Доходность начисляется до взноса за месяц; аренда меняется ежегодно, стоимость жилья — по эффективному годовому росту.
Подробная таблица (5 строк)
| Год | Капитал покупателя, ₽ | Капитал арендатора, ₽ | Остаток долга, ₽ |
|---|---|---|---|
| 1 | 1 098 281,06 | 1 412 763,58 | 3 948 718,94 |
| 2 | 1 307 475,86 | 1 736 278,34 | 3 890 934,14 |
| 3 | 1 528 541,5 | 2 070 962,58 | 3 825 820,8 |
| 4 | 1 762 543,72 | 2 417 253,89 | 3 752 449,45 |
| 5 | 2 010 670,19 | 2 775 610,2 | 3 669 772,77 |
Как это считается
Аннуитетная ипотека, расчёт в копейках с округлением каждого месячного платежа, процентов и инвестиционного баланса. Последний платёж ограничен остатком долга с процентами.
Капитал покупателя = цена будущей продажи − расходы продажи − остаток долга + накопления. Капитал арендатора = накопления.
Ограничения и точность
- Это сценарий при заданных ценах и доходности, не прогноз и не рекомендация. Налоги и комиссии учитывайте во вводимых расходах и чистой доходности.
- Нет досрочных платежей, изменения ставки, налоговых вычетов и инфляционной корректировки. Расходы владельца постоянны. Горизонт и ипотека до 50 лет.
- Производные целые количества не более 10¹² единиц; чрезмерный заказ отклоняется, а не округляется с потерей точности.
Пример расчёта
Учебный пример, режим «Сравнение капитала». Исходные данные: Цена жилья: 5000000 ₽; Первоначальный взнос: 1000000 ₽; Ставка ипотеки: 12 %/год; Срок ипотеки: 20 лет; Аренда в месяц: 30000 ₽; Период сравнения: 5 лет; Расходы владельца в месяц: 5000 ₽; Разовые расходы покупки: 100000 ₽; Рост цены жилья: 3 %/год; Рост аренды: 3 %/год; Доходность накоплений после налогов: 7 %/год; Расходы продажи: 2 % цены.
Результат: По заданному сценарию капитал арендатора выше..
Шаг расчёта: Исходные средства обеих сторон: взнос + расходы покупки. У арендатора они остаются в накоплениях.
Шаг расчёта: Каждый месяц обеим сторонам доступен одинаковый бюджет max(аренда, ипотека + расходы владельца). Разницу вкладывает сторона с меньшими расходами.
Капитал покупателя: 2 010 670,19 ₽.
Капитал арендатора: 2 775 610,20 ₽.
Разница покупка − аренда: -764 940,01 ₽.
Платёж ипотеки: 44 043,45 ₽.
Остаток долга: 3 669 772,77 ₽.
Частые вопросы
- Почему у арендатора есть начальные накопления?
- Чтобы сравнение начиналось с одинакового капитала: взнос и разовые расходы покупки при аренде остаются у человека.
- Кто инвестирует разницу ежемесячных расходов?
- Сторона с меньшими расходами за месяц. Это позволяет обеим сторонам иметь одинаковый доступный месячный бюджет.
- Можно ли сравнить покупку без ипотеки?
- Да. Укажите взнос, равный цене жилья. Платёж и долг будут нулевыми.
Версия методики: 1